Türkçede İpotek anlamına gelen Mortgage 2005 yılından itibaren günlük hayatımızda sıkça kullanılan yabancı terimler arasına girmiştir. Mortgage denince akla “kira öder gibi konut sahibi olma” sloganı gelmekle beraber tam olarak ne olduğu bilinmemektedir.
Sistemin nasıl işleyeceği, mevcut konut kredisinden farkının ne olduğu ve diğer bilinmeyenleri basit ve anlaşılır bir biçimde aktarmaya çalışacağım.
SİSTEM NASIL ÇALIŞACAK:
Sistemde temel iki piyasa var. Konutu alanla finans kuruluşları arasındaki piyasaya Birincil piyasa deniliyor.
Konut sahibi olmak isteyenler buldukları konutun ipoteğini vermek sureti ile finans kuruluşlarından 30 yıla kadar vadeli krediler bulabilecekler. İşleme konu olan konutun yeni veya eski olmasının herhangi bir sakıncası yok. Ancak, henüz tamamlanmamış inşaatlar sisteme konu edilemeyecek.
Anlaşıldığı üzere bu kısmın mevcut konut kredilerinden çok da büyük bir farklılığı yok. Mevcuda göre belki biraz daha vadeler uzayacak ve belki biraz daha faizler düşecek. Tabi bunlar da ekonomik istikrar ile doğrudan bağlantılı.
Şu anda meclisin gündeminde olan Mortgage Yasa Tasarısı ile İcra ve İflas Kanununda yapılacak değişiklik sayesinde ödenmeyen kredilerin paraya çevrilmesi işlemi kolaylaşacak. Bu düzenleme borcunu ödemeyenleri sıkıntıya düşürecek. Buna karşılık Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanunda da değişiklikler yapılarak konut alıcılarının görecekleri zararlar en aza indirilip, takip sürecinden önce finans kuruluşu ile anlaşmanın ve borcu yeniden yapılandırmanın da önü açılacak.
İkincil piyasaya gelince, Finans kuruluşları, almış oldukları ipotekleri, yeni kurulacak olan Konut Finansman Kuruluşlarına üzerine kâr koyarak satacaklar. Bu kuruluşlarda ipotekleri menkul kıymete dönüştürerek ikincil piyasaya arz edecekler.
Daha basit anlatımla finans kurumlarından, kişilere kullandırılan krediler karşılığında alınan ipotekleri devralacak kurumlar oluşturulacak ve bu kurumlar devir aldıkları ipotekleri hisse senedi veya tahvil ihraç etmek gibi yollarla uzun vadeli yatırım yapmak isteyen yurt içi ve yurt dışı yatırımcılara satacaklar.
Bu piyasada böylece, yeni fonlar oluşturularak yeni kredilere kaynak sağlanmış olacak. Finans kuruluşları kredinin vadesi dolmasını beklemeden alacakları para ile yeni krediler kullandırabilecek. Ve iki piyasa birbirini besleyerek büyüyecek.
Yine Mortgage Yasa Tasarısı ile Bankalar Kanunu, Sermaye Piyasası Kanunu, Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanunda değişiklikler yapılarak bu ikincil piyasaların oluşturulmasına yasal zemin sağlanmaya çalışılıyor.
EKONOMİK İSTİKRARIN ÖNEMİ:
Bu sistem birçok ülkede benzer koşullar ile 200 yıla yakın bir süredir uygulanmakta olmasına rağmen Türkiye de henüz uygulanmaya başlanamamasının başlıca sebebi ekonomik istikrarsızlıktır. Bu uygulamanın hayata geçirilmesinin ön koşulu, sistem döngüsünün hiçbir noktada sekteye uğramayacağının garanti altına alınmasıdır. Ben bugün ülkemiz ekonomisinin istikrara kavuştuğunu söylemek için henüz erken olduğunu düşünüyorum.
DİĞER SEKTÖRLERE ETKİSİ:
Olayın göz ardı edilen tabiî ki başka yönleri de var, sistemin hayata geçmesi ile konut talebinde oluşacak artış sonucu inşaat sektöründe ve ilgili diğer sektörlerde canlanma olacak. Bu da istihdamın artması ve makroekonomik göstergelerin olumlu yönde etkilenmesi anlamına geliyor. İpoteği devralan kuruluşlar tarafından getirilecek standartlar sayesinde ise kaçak yapılaşma, niteliksiz konut üretimi, inşaat sektöründe var olan yüksek orandaki kayıt dışılık azalacak. Finans kurumlarına kayıtlı bir şekilde işleyecek konut alım talepleri, bu talepleri karşılayacak olan inşaat şirketleri ve müteahhitleri de kayıt altına girmeye zorlayacaktır.
SONUÇ:
Ülkemizdeki insanların %50 sinden fazlasının konut sahibi olmaması ve basının da konuyu sıklıkla işlemesi Mortgage’ e olan ilgiyi artırıyor. Olaya finans sektörüne olan etkisi açısından baktığımızda, önemli etkilerinin olacağı muhakkaktır. Ancak, konut sahibi olmaya çalışan vatandaşlar gözünden baktığımızda ise mevcut konut kredi sisteminden çok da büyük bir değişiklik olmayacağı hatta talebin artması ile emlak fiyatlarının daha da artabileceği gözüküyor. Bu da ister istemez akla yaklaşık 3–4 yıl önce basında Bireysel Emeklik Sigortasının ne kadar abartıldığı, ancak çıkan sonucun yıllardır uygulanan hayat sigortasından hiç de farkı olmadığını getiriyor.
SMMM Bülent FIÇICI
